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Calcular Plusvalía

¿Qué es la plusvalía?

La plusvalía municipal (o solo plusvalía, como la llaman muchos) es un tributo gravado con la venta, donación o herencia de un bien inmueble. La misma, se basa en el incremento del patrimonio de una propiedad.

En España, el Real Decreto Legislativo 2/2004 en sus artículos 104 a 110 son los encargados de imponer las bases para el cobro, y cálculo de la plusvalía municipal.

Calculadora Plusvalía

En el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) puedes buscar este valor.

Años transcurridos entre la adquisición del inmueble y la transmisión del mismo.


La plusvalia total es: 0.00

Bien sea porque quieres vender un piso o lo has heredado, debes saber cómo calcular la plusvalía municipal o también conocida como IVTNU : Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

Fórmula de la plusvalía municipal

Como comentábamos previamente, a la hora de vender o adquirir un bien inmueble como un piso, tendrás que calcular y pagar la plusvalía municipal por incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

En realidad, el cálculo no es muy complejo de realizar, y se realiza bajo la siguiente fórmula:

Plusvalía = Valor catastral x Porcentaje de incremento anual x Cantidad de años que hayamos tenido la vivienda x Tipo impositivo

¿Qué es y cómo calcular el valor catastral?

Anteriormente, hemos observador la fórmula para calcular la plusvalía. Sin embargo, en dicha fórmula hay algo que quizás no conozcas: el valor catastral.

El valor catastral, es la valoración de un bien inmueble que ha sido realizada por la Dirección General del Catastro que depende del Ministerio de Hacienda.

Este valor se calcula en base a algunos aspectos, como la localización de la vivienda, la antigüedad del edificio, calidad de la construcción, gastos generales de producción, si cuenta con algún valor histórico, etc.

Para saber el valor catastral de tu casa, puedes consultar el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

¿Qué porcentaje de incremento anual me toca pagar?

Otro punto que aún no queda claro es el porcentaje a usar. El mismo puede variar, ya que depende de cada localidad.

No obstante, el máximo del porcentaje anual de incremento de valor catastral será de un 3,5% anual. Adicionalmente, el porcentaje máximo que se puede aplicar a la cantidad impositivo, es de un 30%.

Calcular plusvalía municipal por venta de piso

Basándonos entonces, en la fórmula anterior, vamos a calcular la plusvalía por la venta de un piso. Pongamos un ejemplo sencillo:

  • Plusvalía = 200.000€ x 1.8% x 15 años = 54.000
  • 54.000 x 25% = 13.500€ a pagar

Nota: El porcentaje establecido por cada municipio puede variar, pero no puede ser mayor a:

  • 3,70% con propiedad de hasta 5 años
  • 3,50% con propiedad de hasta 10 años
  • 3,20% con propiedad de hasta 15 años
  • 3% con propiedad hasta 20 años

Ejemplo de cálculo de plusvalía en Madrid

Veamos un ejemplo un poco más práctico y complejo. Explicado paso a paso.

Digamos que, por ejemplo, pensamos vender (o hemos adquirido por herencia o donación) un piso con un valor catastral de 170.000€. La casa estuvo con nosotros 10 años. Calculemos:

  • 3.5% x 10 años = 35%

Primero multiplicaremos los años por el porcentaje estipulado.

  • 170.000 x 35% = 59.500 €

Lo que hemos obtenido es la base impositiva, la cual tendremos que multiplicar por el porcentaje que estipule el ayuntamiento, y que puede ser de un máximo del 30%. para este ejemplo, usaremos un 30%:

  • 59.500 x 30% = 17.850 €

El total que hemos obtenido, es lo que vamos a pagar por plusvalía por la venta de nuestro piso.

Nota: Recuerda que no necesitas hacer todo esto, ya que puedes usar la calculadora de plusvalía municipal que hemos creado.

¿Quién paga la plusvalía?

El Estado es bastante flexible en relación a quién paga la plusvalía, por lo que tanto el comprador, como el vendedor, podrán liquidar el pago del tributo.

Sin embargo, existe una excepción, la cual es que, si el vendedor reside fuera de España, tendrá que ser el comprador quien se encargue del pago del tributo.

Algunos compradores negocian el pago de la plusvalía municipal con los compradores.

Por último, cuando se trata de donaciones o herencias, será quien recibe el que liquide la tasa municipal.

¿Cuándo se paga la plusvalía?

La plusvalía es pagadera en el momento en el que se venda el inmueble, o en el que se reciba una donación o herencia.

¿En qué casos no se paga plusvalía municipal?

Solo existen dos casos en los cuales no se paga la plusvalía.

El primero, aplica para casos en los cuales una finca no es declarada como urbana, lo que ofrece una exención del pago de tributos.

El segundo caso en el cual no se paga plusvalías municipales, es cuando al realizar la venta del inmueble, se obtienen pérdidas Claro está, que, para esto, habrá que esperar por una sentencia del tribunal constitucional.

¿Un piso de más de 20 años paga plusvalía?

A partir de los 20 años, una vivienda no paga plusvalía municipal. Esto está declarado en el Tribunal Constitucional STC 26.

Igualmente, si tienes dudas, siempre puedes usar nuestra calculadora de plusvalía para saciar tu curiosidad.

Cómo usar la calculadora de plusvalía

Utilizar la calculadora de plusvalía municipal es muy sencillo. Introduce tus datos, y deja que calcule todo rápidamente.